Eine Wohnung am Gardasee, ein Chalet am Wasser in den Niederlanden: Wer im Ausland kauft, hat es mit fremdem Recht, einer fremden Sprache und anderen Nebenkosten zu tun. Der Ablauf ähnelt sich aber in den meisten Ländern. Hier finden Sie die wichtigsten Schritte, typische Stolperfallen und einen Überblick über die Länder, aus denen die meisten Angebote auf Fewo-Verkauf.de kommen.
Vor dem Kauf klären
- Nutzung: Wollen Sie selbst Urlaub machen, vermieten oder später dort wohnen? Für die Vermietung an Urlauber braucht man in vielen Regionen eine Genehmigung oder Registrierung. In Ferienparks ist dauerhaftes Wohnen meist nicht erlaubt.
- Grundstück: Gehört der Boden zum Haus, oder steht das Haus auf gepachtetem Grund (Mietgrundstück)? Das wirkt sich auf Preis, laufende Kosten und einen späteren Wiederverkauf aus.
- Finanzierung: Deutsche Banken finanzieren Immobilien im Ausland oft nur gegen Sicherheiten in Deutschland. Ein Kredit im Kaufland setzt meist ein Konto und Einkommensnachweise dort voraus.
- Nebenkosten: Rechnen Sie zum Kaufpreis grob 5 bis 15 Prozent dazu, je nach Land, Steuer und Makler.
- Laufende Kosten: Grundsteuer, Gemeinschafts- oder Parkgebühren, Versicherung, Instandhaltung und die Anreise.
So läuft der Kauf meist ab
- Reservierung oder Vorvertrag mit Anzahlung. In Italien, Spanien und Frankreich ist der Vorvertrag verbindlich. Unterschreiben Sie erst, wenn die wichtigsten Prüfungen erledigt sind oder der Vertrag passende Rücktrittsklauseln enthält.
- Prüfung: Eigentümer und Belastungen im Grundbuch oder Register, Abgleich mit dem Kataster, Genehmigungen für Anbauten und Pool, offene Gemeinschaftskosten, laufende Mietverträge.
- Steuernummer und Konto im Kaufland, falls nötig.
- Beurkundung beim Notar und Zahlung des Restkaufpreises, per Überweisung und nicht bar.
- Eintragung ins Register und Ummeldung von Strom, Wasser und Versicherung.
Der Notar ist in den meisten Ländern neutral und prüft nicht, ob das Geschäft für Sie gut ist. Ein eigener, unabhängiger Anwalt, am besten deutschsprachig, kostet Geld, kann aber teure Fehler verhindern. Zahlen Sie keine größeren Beträge, bevor feststeht, wem die Immobilie gehört.
Italien
Die meisten Angebote auf Fewo-Verkauf.de liegen in Italien, vor allem am Gardasee.
- Sie brauchen eine italienische Steuernummer (codice fiscale). Sie wird vom italienischen Konsulat oder vom Finanzamt (Agenzia delle Entrate) vergeben.
- Üblich ist ein Vorvertrag (compromesso) mit Anzahlung (caparra). Tritt der Käufer zurück, ist die Anzahlung verloren; tritt der Verkäufer zurück, muss er sie in der Regel doppelt zurückzahlen.
- Den Kaufvertrag (rogito) beurkundet ein Notar. Spricht der Käufer kein Italienisch, wird ein Dolmetscher hinzugezogen.
- Beim Kauf von privat als Zweitwohnung beträgt die Registersteuer 9 Prozent. Berechnet wird sie auf den Katasterwert, der meist deutlich unter dem Kaufpreis liegt. Beim Kauf vom Bauträger fällt stattdessen Mehrwertsteuer an.
- Makler verlangen oft von beiden Seiten eine Provision von etwa 3 Prozent.
- Für Zweitwohnungen zahlen Sie jedes Jahr die Gemeindesteuer IMU.
Niederlande
Die Angebote in den Niederlanden sind meist Ferienhäuser und Chalets in Ferienparks.
- Der Kaufvertrag (koopovereenkomst) wird schriftlich geschlossen. Das Eigentum geht mit der notariellen Urkunde (leveringsakte) über und wird im Kataster (Kadaster) eingetragen.
- Für Ferienhäuser gilt bei der Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting) nicht der niedrige Satz für selbst bewohnte Hauptwohnungen, sondern der höhere allgemeine Satz.
- In Ferienparks ist dauerhaftes Wohnen in der Regel nicht erlaubt. Achten Sie auf die Parkregeln, die jährlichen Parkgebühren, eine mögliche Pflicht, über den Parkbetreiber zu vermieten, und darauf, ob das Grundstück mitgekauft wird oder gepachtet ist.
Spanien
- Sie brauchen eine Ausländer-Identifikationsnummer (NIE) und in der Praxis ein spanisches Bankkonto.
- Ein aktueller Grundbuchauszug (nota simple) zeigt vor dem Kauf Eigentümer und Belastungen.
- Üblich ist ein Vorvertrag mit Anzahlung (contrato de arras). Den Kaufvertrag (escritura) beurkundet ein Notar, danach wird er im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen.
- Bei Gebrauchtimmobilien fällt je nach Region eine Grunderwerbsteuer (ITP) von etwa 6 bis 13 Prozent an, bei Neubauten 10 Prozent Mehrwertsteuer plus Urkundensteuer.
- Wer an Urlauber vermieten will, braucht eine Lizenz der Region und seit Juli 2025 zusätzlich eine Nummer aus dem nationalen Register für Kurzzeitvermietung. Manche Städte und Inseln vergeben keine neuen Lizenzen.
Frankreich
- Der Kauf beginnt mit einem Vorvertrag (compromis de vente) und einer Anzahlung von meist 5 bis 10 Prozent. Danach kann der Käufer innerhalb von 10 Tagen ohne Begründung zurücktreten.
- Den Kaufvertrag (acte de vente) beurkundet ein Notar (notaire). Bei Bestandsimmobilien betragen die Nebenkosten insgesamt rund 7 bis 8 Prozent des Kaufpreises, überwiegend Steuern.
Österreich
- Wer ein Grundstück erwerben darf, regeln die Grundverkehrsgesetze der Bundesländer.
- In Tirol, Salzburg und Vorarlberg darf eine Wohnung nur als Ferienwohnung (Freizeitwohnsitz) genutzt werden, wenn sie dafür ausdrücklich gewidmet ist. Fragen Sie danach, bevor Sie verhandeln.
- Es fallen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr für das Grundbuch an.
Deutschland
- Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent.
- Ferienwohnungen sind baurechtlich nicht überall zulässig. In reinen Wohngebieten kann die Vermietung an Urlauber eingeschränkt sein.
- Viele Urlaubsorte erheben eine Zweitwohnungssteuer.
Steuern und Erbschaft
Mieteinnahmen aus einer Ferienimmobilie im Ausland versteuern Sie in der Regel in dem Land, in dem sie liegt. Deutschland stellt sie meist frei, berücksichtigt sie aber beim Steuersatz (Progressionsvorbehalt); die Einzelheiten regelt das Doppelbesteuerungsabkommen. Bei einem Erbfall gilt in der EU grundsätzlich das Erbrecht des Landes, in dem der Verstorbene zuletzt gelebt hat. Erbschaftsteuer kann trotzdem in beiden Ländern anfallen.
Checkliste vor der Unterschrift
- Eigentümer und Belastungen im Grundbuch oder Register geprüft
- Kataster, Baugenehmigungen und tatsächlicher Zustand stimmen überein
- Nutzung geklärt: Eigennutzung, Vermietung, Ferienpark-Regeln
- Grundstück: Eigentum oder Pacht, Pachtdauer und -kosten
- Nebenkosten und laufende Kosten schriftlich aufgestellt
- Steuernummer, Konto und Finanzierung bereit
- Vorvertrag von einem eigenen Anwalt gelesen
Häufige Fragen
Grob zwischen 5 und 15 Prozent des Kaufpreises, je nach Land, Steuer und Makler. In Frankreich sind es bei Bestandsimmobilien rund 7 bis 8 Prozent, in Spanien kommt je nach Region eine Grunderwerbsteuer von etwa 6 bis 13 Prozent dazu. Lassen Sie sich die Kosten vor dem Vorvertrag aufstellen.
Vorgeschrieben ist das meist nicht, aber sinnvoll. Der Notar ist neutral und vertritt nicht Ihre Interessen. Ein eigener Anwalt prüft Register, Genehmigungen und Vorvertrag, bevor Sie Geld zahlen.
In Italien, Spanien und Frankreich ja. Tritt der Käufer ohne vereinbarten Grund zurück, verliert er in der Regel die Anzahlung. In Frankreich hat der Käufer nach der Unterschrift 10 Tage Bedenkzeit.
Oft ja, aber meist nur mit Genehmigung oder Registrierung. In Spanien brauchen Sie eine Lizenz der Region und eine Registernummer, in Ferienparks gelten die Regeln des Parks. Klären Sie das vor dem Kauf.
In der Regel nicht. Ferienhäuser in Parks sind für die Erholung gedacht; ein Hauptwohnsitz ist dort meist nicht erlaubt. Das gilt zum Beispiel für viele Ferienparks in den Niederlanden.
Sie kaufen das Haus, aber nicht den Boden darunter. Für das Grundstück zahlen Sie laufend Pacht oder Miete, und der Vertrag ist oft befristet. Solche Häuser sind günstiger, lassen sich aber schwerer finanzieren und weiterverkaufen.
Über das Kontaktformular im Angebot oder die angegebene Telefonnummer. Sie sprechen direkt mit dem Eigentümer oder Makler; Fewo-Verkauf.de verlangt keine Vermittlungsgebühr.
Stand: November 2026. Allgemeine Informationen ohne Gewähr – keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze und Vorschriften ändern sich; prüfen Sie die aktuellen Werte vor dem Kauf.