Ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung verkauft man etwas anders als die eigene Stadtwohnung: Käufer achten auf Lage und Urlaubswert, oft auch auf Vermietungszahlen, und viele kaufen über die Grenze hinweg. Hier steht, was Sie vorbereiten sollten, wie Sie zu einem realistischen Preis kommen und was bei Vertrag und Steuer wichtig ist.
1. Unterlagen zusammenstellen
Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller geht es später beim Notar. Für eine Immobilie in Deutschland brauchen Sie in der Regel:
- einen aktuellen Grundbuchauszug
- den Energieausweis: Er muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorliegen; liegt er schon vor, gehören die Kennwerte in die Anzeige
- Flurkarte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- bei einer Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan mit Hausgeld und Stand der Erhaltungsrücklage
- Belege über Modernisierungen, etwa Dach, Heizung oder Fenster
- wenn vermietet wurde: Belegung und Einnahmen der letzten Jahre, bestehende Buchungen, Vertrag mit einer Vermietungsagentur
- eine Inventarliste, wenn die Einrichtung mitverkauft wird
Im Ausland heißen die Papiere anders, der Inhalt ist ähnlich. Ein Energieausweis ist in der ganzen EU beim Verkauf vorgeschrieben (in Italien APE, in Spanien certificado energético, in den Niederlanden energielabel). In Ferienparks kommen die Parkordnung, die Höhe der Parkgebühren und vor allem die Frage dazu, ob das Grundstück zum Haus gehört oder nur gepachtet ist.
2. Einen realistischen Preis finden
Der Markt für Ferienimmobilien ist kleiner als der für Stadtwohnungen. Zu hoch angesetzte Angebote stehen oft lange und werden am Ende doch günstiger verkauft. Anhaltspunkte für den Preis:
- Vergleichen Sie mit Angeboten in derselben Gegend, auf Fewo-Verkauf.de und in großen Immobilienportalen. Angebotspreise sind allerdings keine Verkaufspreise.
- In Deutschland veröffentlichen die Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte (BORIS).
- Bei besonderen Objekten oder wenn mehrere Erben sich einigen müssen, lohnt ein Wertgutachten.
- Wurde vermietet, rechnen Käufer mit den Einnahmen nach Kosten. Legen Sie die Zahlen offen.
- Weisen Sie mitverkauftes Inventar getrennt und mit einem realistischen Wert aus. In Deutschland fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an.
3. Das Inserat
Wer eine Ferienimmobilie kauft, kauft die Gegend mit. Zeigen und beschreiben Sie deshalb nicht nur die Räume:
- helle Fotos aller Räume, von Terrasse, Garten und Ausblick, dazu ein paar Bilder vom Ort
- die Lage konkret: Entfernung zu See oder Strand, zum Ortskern, zum Einkaufen und zum nächsten Flughafen
- den Kaufpreis – Interessenten fragen sonst als Erstes danach
- die Fakten: Wohnfläche, Zimmer, Baujahr, Effizienzklasse, Heizung, Parkplatz
- Besonderheiten offen: Pachtgrund, Regeln im Ferienpark, ob dauerhaftes Wohnen erlaubt ist, Renovierungsbedarf
Ein Eintrag auf Fewo-Verkauf.de kostet ab 29 € im Jahr, ohne Provision: Verkaufseintrag hinzufügen · Preise ansehen
4. Besichtigung und Verhandlung
Viele Interessenten reisen weit an. Klären Sie die wichtigsten Fragen vorher am Telefon und legen Sie die Unterlagen zur Besichtigung bereit. Wenn Sie nicht vor Ort sind, können Nachbarn, die Hausverwaltung oder eine Agentur die Besichtigungen übernehmen. Bevor Sie die Immobilie für jemanden reservieren, fragen Sie, wie der Kauf finanziert wird.
5. Vertrag und Notar
In Deutschland ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie nur wirksam, wenn ein Notar ihn beurkundet. Den Notar wählt meist der Käufer, er trägt auch die Notar- und Grundbuchkosten. Der Notar sichert den Ablauf ab: Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch steht, und das Eigentum geht erst nach der Zahlung über. Mit der Übergabe gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über, eine bestehende Gebäudeversicherung geht kraft Gesetzes mit.
Auch in Italien, Spanien, Frankreich und den Niederlanden gehört der Notar fest dazu. Dort beginnt der Kauf aber meist mit einem verbindlichen Vorvertrag samt Anzahlung. Mehr dazu im Ratgeber für Käufer: Ferienimmobilie im Ausland kaufen.
6. Steuern beim Verkauf
Verkaufen Sie eine Immobilie in Deutschland innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, ist der Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig (privates Veräußerungsgeschäft). Steuerfrei bleibt er, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst genutzt haben. Eine Ferienwohnung, die Sie nur selbst nutzen, kann darunter fallen; wurde sie auch vermietet, in der Regel nicht.
Liegt die Immobilie im Ausland, besteuert meist zuerst das Land, in dem sie liegt. Italien zum Beispiel besteuert Gewinne aus Verkäufen innerhalb von fünf Jahren. Ob und wie Deutschland den Gewinn berücksichtigt, regelt das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen. Sprechen Sie vor dem Verkauf mit einem Steuerberater.
7. Übergabe
- Zählerstände und Schlüssel in einem Übergabeprotokoll festhalten
- mit dem Käufer klären, ob er bestehende Buchungen übernimmt, und die Gäste informieren
- Vermietungsagentur, Hausverwaltung, Versorger und Gemeinde (Zweitwohnungssteuer, Kurtaxe) benachrichtigen
- im Ferienpark die Parkverwaltung informieren und die Gebühren abrechnen
Häufige Fragen
Ein Standard-Eintrag kostet 29 € im Jahr und hat Platz für 4 Bilder. Ein TOP-Eintrag kostet 49 € im Jahr, hat 20 Bilder und wird hervorgehoben und weiter oben gelistet. Eine Provision fällt nicht an, auch nicht, wenn Sie über Fewo-Verkauf.de verkaufen.
Nein. Viele Eigentümer verkaufen privat. Ein Makler übernimmt Bewertung, Besichtigungen und Verhandlung, kostet aber Provision. Beauftragen Sie in Deutschland einen Makler für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer, müssen Sie mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen.
In Deutschland ja: Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und wenn er schon vorliegt, gehören die wichtigsten Kennwerte in die Anzeige. Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler und kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche. Auch in den anderen EU-Ländern ist ein Energieausweis beim Verkauf Pflicht.
Ja. Listen Sie das Inventar auf und nennen Sie im Kaufvertrag einen realistischen Wert. In Deutschland zahlt der Käufer darauf keine Grunderwerbsteuer; überhöhte Werte erkennt das Finanzamt allerdings nicht an.
In Deutschland ist der Gewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, es sei denn, Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst genutzt. Bei Immobilien im Ausland hat meist zuerst das Land das Besteuerungsrecht, in dem sie liegt.
Ja. Für manche Käufer sind gute Vermietungszahlen sogar ein Argument. Klären Sie früh, ob der Käufer bestehende Buchungen übernimmt, und halten Sie das im Kaufvertrag fest.
Ja, Fewo-Verkauf.de nimmt Ferienimmobilien aus allen Ländern auf. Die meisten Angebote liegen derzeit in Italien und den Niederlanden.
Die Eintragsgebühr gilt jeweils für ein Jahr.
Stand: November 2026. Allgemeine Informationen ohne Gewähr – keine Rechts- oder Steuerberatung.